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新加坡購物中心產業深度研究(一)

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新加坡是亞洲少數同時擁有國際精品購物中心、世界級觀光商場、成熟郊區型購物中心，以及高度制度化商業不動產投資市場的國家。研究新加坡的購物中心，最重要的並不是比較哪一座商場最大，而是理解其購物中心如何透過觀光消費、捷運交通、住宅生活圈、專業資產管理及持續改裝，建立不同的競爭模式。筆者過去多次前往新加坡旅遊、考察，僅就個人實際參訪、以及近年媒體資料的彙整，來重新梳理對於新加坡購物中心產業的認知。

2020年以前：新加坡購物中心市場概況

新加坡是亞洲購物中心發展最成熟、商場密度最高的市場之一。憑藉高所得、國際觀光及完善的大眾運輸系統，形成以烏節路為高端零售核心、濱海灣為觀光消費重鎮、住宅區為社區型商場據點的三大市場結構。烏節路的ION Orchard、義安城(Ngee Ann City)及百利宮(Paragon)，聚集國際精品與百貨；濱海灣金沙購物商城則結合酒店、賭場與觀光娛樂，吸引國際旅客。另一方面，VivoCity大型綜合購物中心、Jewel Changi Airport(樟宜機場)。及遍布地鐵站周邊的社區商場，逐漸強化餐飲、娛樂與生活服務功能。

2020年以前，新加坡購物中心已從單純商品銷售，轉向觀光、體驗與日常生活並重的複合經營模式。 隨著電子商務崛起及商場供給增加，市場也開始面臨租金壓力、同質化競爭與實體零售轉型挑戰。

  • 2020–2021年： 疫情衝擊，國際觀光型商場與本地社區型商場出現不同的需求結構。
  • 2022–2023年： 旅遊復甦，精品、餐飲、觀光與體驗型消費重新成長。
  • 2024–2025年： 商場改裝、品牌更新、租戶組合優化、與資產管理，成為經營重點。
  • 2026年： 優質商場資產交易活躍，租金與營運表現分化，市場進入更加重視投資報酬的階段。

核心研究判斷：新加坡已由大型購物中心開發競爭，轉向既有商場的經營效率與資產價值競爭。

 

第一章｜2020–2026年：市場結構如何改變？

1. 從疫情衝擊到觀光消費復甦

2020年疫情期間，新加坡購物中心面臨國際旅客消失、觀光零售萎縮及實體商店營業受限等衝擊。依賴旅客的精品商場與依賴居民的社區商場，受到的影響並不相同。2022年邊境重新開放後，觀光、商務會展與國際活動逐步恢復，帶動金沙、烏節路及樟宜機場周邊的零售需求。

新加坡統計局數據顯示，2025年國際旅客約1,691萬人次，觀光收入327.55億SGD，較2024年成長10%。這些數字說明，新加坡的高端零售與觀光型購物中心，擁有本地居民以外的龐大消費來源。

2. 市場進入「供給有限，但並非沒有空置」的階段

根據新加坡市區重建局(URA)所公布的全國零售空間統計，Q2數據如下：

  • 2026 Q2空置率 6.5%
  • 2026 Q2租金季增 0.6%
  • 待開發零售空間 60.4萬㎡ GFA (Gross Floor Area)
2025年新加坡零售空間租金全年上升1.9%，高於2024年的0.5%。但2026年第2季全國零售空間空置率又上升至6.5%，同季已使用面積淨減少3.7萬平方公尺。這說明市場不是全面繁榮，而是可能出現兩種不同現象：
  • 地段良好、交通便利、租戶組合成熟的商場，仍具有租金議價能力。
  • 部分較弱勢的零售空間，則可能面臨空置、租戶汰換及重新定位的壓力。

但值得注意的是，新加坡URA的全國零售空間統計包含各種零售物業，不等於專業購物中心的平均表現。

3. 2020–2026年的市場變化時間軸

 
2020–2021年疫情與營運韌性疫情與營運韌性
2022年邊境開放國際旅客、商務與實體消費活動逐步恢復
2023年體驗型零售回升精品、餐飲與目的型娛樂重新受到重視
2024年資產管理深化商場經營更重視租金、出租率、改裝與租戶銷售
2025年租金與觀光收入成長零售空間全年租金上升1.9%；觀光收入達327.55SGD
2026年市場分化與資產優化優質REIT維持高出租率，但全國零售空置率仍上升

第二章｜新加坡六大標竿商場比較

本章整理出新加坡六座最具研究價值的商場，但不一定是營業額最高的六座，而是分別代表不同的商業模式。

1. The Shoppes at Marina Bay Sands｜國際觀光與高端零售

2010年開幕。依靠金沙酒店、賭場、會展、精品、餐飲與國際觀光，吸引高消費能力客群。特別是當中最重要的Anchor：賭場、酒店、大型展覽館。2025年商場收入2.80億美元(淨收入，非營業額)，出租率97.0%，租戶每平方英尺年銷售額2,967美元。(這是商場租戶銷售坪效，不是金沙公司的商場收入坪效。(目前無法從公開資料中看到購物中心業績)

2. ION Orchard｜都會精品旗艦型

2009年開幕。以烏節路核心地段、捷運連通及國際精品旗艦店為優勢。與金沙不同，ION同時吸引本地高所得客群、通勤人口及國際旅客，是城市中心型精品商場的代表。

3. VivoCity｜大型區域型購物中心

2006年開幕，連結HarbourFront交通節點與聖淘沙觀光動線(要前往聖淘沙必經之處)。2026年6月底出租率達99.7%；截至2026年3月的財年，租戶銷售額年增3.7%。持續透過樓層改裝與租戶更新維持競爭力。

4. NEX｜捷運轉乘與生活型商場

2010年開幕，位於Serangoon(實龍崗)交通樞紐。兼具大型區域商場與生活服務中心功能。FCT於2026年啟動NEX資產升級工程，顯示交通節點商場仍需要持續更新。

5. Northpoint City｜社區生活與TOD型

位於義順住宅生活圈，整合購物、餐飲、交通轉乘與日常服務。其重要性不是吸引大量跨國觀光客，而是將居民日常需求集中於一座高頻率使用的商業設施。

6. Jewel Changi Airport｜機場與目的型零售

2019年開幕，由樟宜機場集團與CapitaLand共同開發，是位於新加坡樟宜機場中以自然為主題的娛樂及零售綜合設施，連結該機場的三個航廈，結合超過280家商店與餐飲、室內森林、雨漩渦瀑布及機場服務，其核心為世界最高的室內瀑布「雨漩渦」(the Rain Vortex)。總樓地板面積約135,700平方公尺，但包含非零售用途，不能直接當作商場GLA (Gross Leasable Area，可租賃總面積)。

 

 

六大商場商業模式比較：

商場主要集客來源核心競爭力最值得研究
金沙國際旅客、飯店、會展高端消費生態系精品坪效
ION Orchard精品客、居民、旅客旗艦品牌與核心地段高端招商
VivoCity住宅、交通、觀光大型綜合消費AEI與租戶銷售
NEX捷運轉乘、家庭交通與生活需求TOD經營
Northpoint City住宅、通勤、家庭高頻率日常消費社區黏著度
Jewel機場旅客、居民、觀光景點與零售整合目的型集客
Asset enhancement initiatives（常簡稱為 AEIs）可翻譯為(特別是房地產、資產管理及金融投資領域)： 資產提升計畫 、 資產提升措施。 指透過翻新、改建、重新規劃空間或調整租戶組合，來提升物業價值、吸引人流及增加租金收益的策略。 常見做法：改善商場外觀、升級硬體設施、重新分割店面大小、引進新品牌以優化營運效益。

這六座商場最大的差異，是消費者為什麼來、多久來一次，以及每次消費的目的與金額。金沙不必追求與Northpoint City相同的回訪頻率；Northpoint City也不需要複製金沙的國際精品陣容。不同定位應採用不同的績效指標。

 

第三章｜新加坡與台灣購物中心市場比較

觀察重點新加坡台灣台灣可借鏡之處
市場供給成熟市場，著重既有資產大型新案仍持續增加提前建立舊商場更新機制
觀光零售金沙、ION、Jewel分工鮮明觀光型商場定位較分散發展獨特的觀光消費生態系
社區型商場TOD與住宅生活圈高度結合Global Mall、宏匯等持續發展增加高頻率生活服務
資產管理REIT與專業資產管理成熟集團自營及開發商主導較多建立公開、持續的營運KPI
主力店專門店、超市、餐飲、體驗百貨、餐飲、娛樂並行避免過度依賴單一主力店
改裝策略AEI成為重要成長工具多以週年慶、品牌改裝為焦點評估改裝的投資報酬

 

台灣最值得借鏡的五個策略：

  1. 從開幕競爭轉向長期資產管理。 台灣新商場的話題往往集中於開幕、品牌首店與招商成果，但開幕五年、十年後的出租率、坪效及租金成長能力同樣重要。
  2. 建立真正的社區生活型商場。 以Northpoint City、Causeway Point為例，交通節點、住宅人口與生活服務整合，形成較穩定的日常客源。這對台灣Global Mall、宏匯廣場及部分車站商場尤其值得參考。
  3. 將大型娛樂或觀光設施轉換成零售消費。 金沙與樟宜機場Jewel說明，景點本身不等於零售業績，還需要動線、品牌、餐飲與消費服務的整合。這對台北大巨蛋、未來的超巨蛋商場及大型場館周邊商業開發具有啟示。
  4. 將AEI(資產提升計畫)納入固定投資計畫。 商場改裝不應只看美觀與話題，而要衡量新增可出租面積、租金提升、顧客動線改善及投資回收期。
  5. 建立可比較的商場營運資料。 台灣經常以年度營業額排名衡量商場競爭力，但營業額高不一定代表資產投資報酬率高。若能同時觀察出租率、租戶坪效、租金負擔、回訪率與資產收益，才更接近完整的商場經營評估。

 

第四章｜2027–2030年值得持續追蹤的五項變化

  1. 既有商場改裝與資產重整：觀察AEI投資、租戶重組、舊商場改建，以及投資人是否持續收購成熟零售資產。
  2. 租金與租戶經營能力的平衡：持續追蹤租約更新增幅、租戶銷售、餐飲業經營壓力與Occupancy Cost(佔用成本)。
  3. 觀光型零售的高端化：觀察金沙、烏節路與樟宜機場Jewel如何利用旅遊、會展及國際品牌提高消費金額。
  4. TOD與社區型商場的長期韌性：觀察住宅人口成長、捷運使用量、日常生活服務與會員回訪頻率的關係。
  5. SED(運動與娛樂專區)的整合與提升：新加坡砸大錢舉辦泰勒斯(Taylor Swift)的演唱會，同時還年年舉辦新加坡F1大獎賽(2026年於10/9-10/11)，持續將SED提升到SEC(運動與娛樂城市City)的階段。
【下圖】新加坡F1大獎賽活動。照片來源：Straits Times。

結論：新加坡購物中心的競爭，已經進入另一個階段

新加坡的購物中心產業，最值得研究的不是大型商場數量，而是它已經形成多層次、不同定位的市場結構。金沙依靠酒店、賭場、會展與國際觀光，ION Orchard掌握都會精品，VivoCity以大型區域商場結合觀光動線，NEX與Northpoint City則建立在住宅人口與交通節點之上，Jewel更將機場轉變成具有全球知名度的零售目的地。但新加坡也面臨租金上升、零售商成本增加、觀光消費波動，以及部分零售空間空置率提高等問題。因此，高出租率並不代表每一家商店都能獲利，也不代表所有購物中心都具有同樣的競爭力。

對台灣而言，新加坡最重要的啟示是：購物中心的價值不只在開幕當年創造多少營業額，而在於十年、二十年後，是否仍能維持穩定客源、招商能力與資產收益。當台灣各地仍持續興建購物中心、百貨與商業設施，下一階段真正的考驗，很可能不是誰能開出最新、最大的商場，而是誰能長期經營好已經存在的商場。

撰文：孫仲慧 (George Sun) // 購物中心情報站(sc2100.com)。照片除右下角有標記為本站拍攝、以及有特別註明外，其餘分別取材自維基百科全書、Google Maps街景、Pixabay免費圖庫。

 

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