從上一篇「西武澀谷店熄燈：一場由土地決定的百貨退場」談到西武百貨從澀谷退場，原來的位置將重新進行開發(拆掉重建)。但我直覺想到的是：「蛤？？印象中澀谷站及周邊不是已經施工將近30年了？怎麼又要再重蓋一間新的商場大樓？又要花多久時間？？」走進澀谷站，你很難不產生一種錯覺：這個地方是不是永遠都在施工？圍籬、臨時通道、不斷改變的動線，彷彿沒有「完工」的一天。但如果從城市與商業的角度來看，這並不是工程延誤，而是一場超過二、三十年以上的「TOD+都市重構計畫」，而且是日本難度最高的一種：「邊營運、邊重建」。
SOGO・西武今日(3/25)稍早宣布，西武澀谷店將於2026年9月30日結束營業。這不只是單一據點的關閉，而是一個由「產權結構」主導的產業轉折點。表面上，西武澀谷店的確長期面臨營收下滑壓力：從1990年近千億日圓規模，縮水至2025年約400億日圓，且連年虧損。然而，真正決定其命運的關鍵，並非營運，而是地主。
A館與停車場館由松竹持有，B館屬於另一地主，雙方歷經近20年協商後，最終拍板再開發計畫，並確定於2026年動工。當土地進入重建節奏，作為承租方的百貨公司，幾乎沒有選擇空間。這也讓西武的退場，從「經營問題」轉變為「結構問題」。
【上圖】為台中超巨蛋及附屬商場的示意圖，取材自台中市政府。
日前台中市政府正式宣布「台中市運動產業園區民間自行規劃參與新建營運移轉(BOT)案」公開招商，最後矚目的就是當中的「台中超巨蛋」，以及號稱營業面積10萬坪的超大型購物中心。我對於當中的運動場館中的超巨蛋並沒有意見，而且對於台灣的運動產業或是引進國際大型賽事、大型演唱會等都有很大的幫助。但是10萬坪的商場百貨，卻是可見的風險，而且問題很大！為何要這麼說呢？
台中超巨蛋的討論，若從運動產業的角度來看，其實並不複雜。台灣長期缺乏高規格的室內大型場館，無論是職業運動、國際賽事，或是演唱會與大型展演，都一直存在需求。在這樣的背景下，台中興建一座可容納數萬人的巨蛋，不僅合理，也有助於提升城市的競爭力與能見度。
換句話說，超巨蛋本身，並不是問題。真正需要被檢視的，是這個案子所採取的開發模式，也就是將大型場館與購物中心、旅館等商業設施綁在一起，形成一個複合型開發。這樣的模式，看似可以透過活動帶動人潮，再轉化為商業消費，但從購物中心產業的角度來看，這裡其實存在一個結構性的矛盾。
【上圖】排名第3的川崎LAZONA
這份2024年日本購物中心排名前50名的資料蒐集得來不易，近日在參考三井不動產「不動產統計資料」中有關於Retail(小売業)章節中才找到，該報告中還引用了日本纖研新聞2025.08.13的 「24 年度 SC 売上高ランキング 」作成。目前最新的版本是2024年，雖然已經過了一年多、而且目前並沒有去年(2025年)的版本，但非常具有高度參考價值，我把它重新整理成中文。不過要先特別說明，本表資料有相關的限制，就是資料中並沒有AEON MALL的任何資料(像是兩間最大的購物中心如AEON Laketown、AEON MALL幕張心都心等。因為AEON集團從未公開各購物中心的總體營業數字，頂多看到AEON超市營收、或是AEON Mall的租金收入，而非總營業額)，另外，在列表中的購物中心，當中有些購物中心也把大型GMS(大型超市)或是一些專門店如YODOBASHI等的營運數字拿掉。因此，列表中的總排名，會與我們所預設的會稍有不同。
【圖片來源】：遠雄巨蛋官網。
2025年11月的一個週末，國父紀念館捷運站的進出站人次突破了當月高峰。Super Junior在臺北大巨蛋舉辦20週年世界巡迴演唱會，四萬個座位座無虛席，場館外的信義計畫區從傍晚開始湧入大批粉絲。同樣的場景，幾個月前在高雄上演過：Coldplay、Bruno Mars、五月天，一場接著一場，世運主場館周邊的左營區變成一片螢光海。
但如果你走進這兩座城市的商場、餐廳和飯店，仔細觀察那幾天的消費結構，會發現表面上相似的「演唱會經濟」，骨子裡的運作邏輯截然不同。「聯合信用卡處理中心」以信用卡大數據平台追蹤了兩地的消費行為，數字所揭示的，是場館條件、城市基礎設施與商業生態之間複雜的共生關係，以及台灣零售與餐飲業者至今仍未充分掌握的市場機會。
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位於東京品川與橫濱中間，神奈川川崎市的 LAZONA大型購物中心，從2006年開業至今已經20年，長年位居日本業績最好的購物中心前段班。但它的成功，並不是因為品牌或規模，而是來自一個更本質的轉變：把工業城市的閒置土地，轉化為TOD型態(大眾運輸導向型的開發案)的購物商場。LAZONA為指基地原為TOSHIBA東芝川崎工廠。但隨著1990年代日本製造業外移，這類位於車站旁的大型工業用地逐漸失去功能。三井不動產接手後，並沒有單純開發一個購物中心，而是導入「車站 × 商業 × 住宅」的整體開發，於2006年開出LAZONA。這個決策，決定了它與傳統商場的根本差異，也創造了日本購物中心的領先指標。
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上圖：高雄凹仔底富邦大樓目前進度(拍攝於2026.03.16)
如果要對一個大型商業綜合體做真正精準的 SWOT，理論上至少要看到幾樣核心資料：
一、【定位與產品】
二、【工程與空間】
今年4月，台中漢神洲際購物廣場即將盛大開幕。這也意味著，漢神商業體系正式跨過濁水溪，第一次把版圖從南台灣延伸到中台灣。而在高雄，另一個更大的拼圖「富邦海洋世界」，也正由富邦集團在緊鑼密鼓地籌備當中。未來作為「漢神三館」的重要一館，它不只是富邦項目中的百貨主力店，且是另再結合海洋館、休閒娛樂與城市生活的一個全新商業場景。
回頭看漢神這些年的發展，其實很有意思。從三十年前的本館單店，一路走到今天的三館布局，背後是一群百貨前輩長年累積的功夫與堅持。看到老同事們還在前線打拼、持續把新的項目一個個往前推，K大叔心裡其實只有一句話：「為你們喝采，也替你們加油」。
