鳳山車站「空中鳳城」目前進度(2025.09.21，已第三次流標)

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8 個月前

前面看完了高雄車站商業大樓的現況，再來看看鳳山車站「空中鳳城」的現況。「空中鳳城」是鳳山車站新站體上方的大型建物，結合了商場/百貨、電影院、青創中心等複合功能的商業大樓。在2024年11月，硬體外觀就已經完工並開始招商，但三次招商公告都宣告流標(無人投標或是投標者不符合要求) (2025.10.03更新：四度招商流標)。儘管台鐵已做過調整條件，例如：降低權利金、台鐵負擔部分前期稅負、考慮分期或分區整建與營運等方式，以提高誘因，但目前還是乏人問津。「空中鳳城」商業大樓設施案(商場/百貨)，到底是為什麼？

鳳山車站「空中鳳城」商場多次流標的原因，個人認為，主要可歸納為以下幾個面向：

一、人流不足、交通轉乘不便利

鳳山車站雖為台鐵站，但並未與高鐵、捷運共構，也與高雄捷運鳳山站距離有一定步行距離，轉乘與接駁動線不佳。缺乏穩定人潮正是業者最擔心的問題之一。即使有商場，也沒有消費人潮的支撐。
2024年台鐵各站出入站運量統計：高雄站28,769人次，新左營24,964人次，鳳山10,980人次。

二、投資成本與初期負擔高，權利金及租金條件偏嚴苛

整建成本、前期投入龐大；營運前要做的準備（建設、裝修、設備、人力等）投入很大。業者擔心回收期太長、風險過高。
台鐵曾提出較高的權利金與租金要求，儘管後來有下修，條件仍被看成對業者負擔較重。也有稅務及營運成本負擔的問題。
業者除了租金及權利金外，還要面對營運營造、市場競爭、稅負、人力與維護管理成本等這些「隱藏成本」提升風險。

三、整體商圈與消費市場尚未形成

新建車站體雖完成，但周邊的商業機能、交通環境尚未成熟。
商圈、人潮、活動等都尚未形成穩定利益。
目前唯一的「鄰居」，實際現場觀察也僅有大全聯鳳山店+迪卡儂+NITORI。附近也沒有大型連鎖餐飲業者。
外圍許多私人土地也都尚未整合。
在商言商，業者不會在不確定性高的環境下投入過多資源。
鳳山區目前最具有潛力的地區，不是在車站周圍的老社區，而是是文山特區，但反而離目前正在施工的捷運黃線(澄清路)比較近。

四、缺乏足夠誘因或差異化定位

業者會考慮該商場與周邊已有商圈、百貨或其他購物中心相比是否具備特色與競爭力。如果商場定位不突出、未見明確差異，很難吸引願意投資的商家。
原本希望「空中鳳城」有電影院的業者進駐，但同樣業者興趣缺缺。

五、硬體結構問題

車站每層樓高僅3公尺，空間設計未預留大型螢幕或視聽設備的空間，引來業者私下表示，這樣的空間規劃更像是『視聽教室』？
在設計上過分追求外觀造型，卻忽略餐飲業者所需的承重結構，引發對於建築安全性的疑慮。
(以上引用自ETToday)

六、競爭業者來勢洶洶

「LaLaport高雄」大型購物中心即將在2026年底完工營運。而且就位於捷運橘線鳳山西站及黃線/橘線的轉乘站(衛武營站)，交通更為便利。
鳳山車站「空中鳳城」最快也要2027年才會全面完工正式營運。

【總結】

目前看來，在整體環境(交通、人流及人潮數、整體商圈、消費市長環境等)尚未改善之際，個人認為若要順利把「空中鳳城」順利標租出去並讓業者穩健經營，還有非常長遠的路要走。有人潮才有錢潮，有人潮業者才願意投資。有哪些誘因是可以讓大量遊客專程搭火車來到鳳山的？光是只有推廣黃埔新村、大東文化園區等所謂的觀光亮點，或是依靠旁邊的大全聯大賣場，根本就不夠，政府及有關單位也需要從整體的都市開發及區域觀光的角度來思考這些問題，而不是把問題丟給業者去想那些集客活動、或是指責業者生意不佳而導致權利金/租金不足等。

鳳山在縣市合併之後已經隸屬於高雄市，但還是有點像是高雄「衛星城市」的概念。而在日本，有許多衛星城市的車站，都有發展出獨特的車站型百貨商場。以我過去在日本多次參訪的經驗來看，特別像是關西地區的阪急電鐵，無論是西宮市、寶塚市等衛星城市，車站旁都有阪急的百貨/購物中心，而且跟當地居民每日的生活習習相關。而台鐵地下化之後，鳳山站周圍原本屬於台鐵的土地應更加速的進行商業或住宅大樓的開發，增加人口及人流聚集，才有機會增加商業利益。

其實，從事商場百貨業二十多年以來，我還有個想法可以處理目前「空中鳳城」的窘況。但決定先賣個關子，看看後續再次招標後的結果再來分享我個人想法。但不是媒體報導中所說的降條件、分期開發、青創基地、在地名特產百貨等。甚至有人在網路上提出要招進威秀/秀泰影城、蔦屋書店/誠品書店、無印良品、唐吉訶德等這些所謂夢幻名單品牌，並做為「帶路雞」(領頭羊的作用)，但這畢竟只是天馬行空的想法，也要看品牌端願不願意！

【下圖】鳳山車站「空中鳳城」外觀