預計於2026年秋季開業的「新綱島MICCA」，位於橫濱市東急新橫濱線新綱島站前，是東急集團以事業顧問身分推動的社區型商業開發。有別於傳統車站商場追求樓地板面積與連鎖品牌數量，MICCA選擇保存地方歷史，以池谷家住宅主屋古民宅為核心，搭配兩棟木造兩層商業建築，形成低樓層、開放式的商業聚落。
基地面積約7,757平方公尺，三棟建築總樓地板面積約2,949平方公尺。其中「新綱島MICCA」核心的池谷家住宅主屋，建於1857年（日本安政4年），已有約170年歷史。該建築於2024年1月被認定為「橫濱市認定歷史建築物」，同年11月再被指定為「橫濱市特定景觀形成歷史建築物」。改造時保留傳統木造外觀、真壁造工法與主要格局，同時補強耐震、消防及現代設備，未來將作為烘焙餐酒館「flour＋water」使用，讓消費者能在保留日式住宅文化的環境中，享用麵包、咖啡與義大利料理。這也是新綱島MICCA最重要的特色：不是將古民宅當成裝飾物，而是讓一棟約170年的住宅重新進入現代居民的日常生活。
另外兩棟木造商業設施，則預計引進21家店舖，首波公布的品牌以餐飲為主，包括串燒、餃子、日式西餐、中華拉麵、海鮮居酒屋、沖繩料理、義大利餐廳、甜點及精釀啤酒等。業種選擇兼顧午餐、下午茶、外帶、家庭聚餐與夜間餐酒需求，目的不是吸引一次性觀光人潮，而是提高周邊居民日常到訪頻率。
「MICCA」蘊含讓「歷史」與「生活」重疊，成為居民共享之家與果實的意義；其標誌亦以池谷家自明治時代栽種至今的桃子為意象。從商業開發角度來看，新綱島MICCA結合了TOD、歷史建築再生與社區生活型商業：既享有車站前的人流優勢，又以地方記憶、木造尺度與特色餐飲創造差異化。它不是縮小版購物中心，而是一座讓通勤、用餐、社交與地方文化自然交會的「站前生活客廳」，也提供大型連鎖商場之外，另一種值得台灣借鏡的開發模式。
購物中心情報站的觀點：新綱島MICCA的價值不在開發規模，而在「地方情感」
「新綱島MICCA」最值得觀察的地方，是它沒有複製傳統車站商場的開發公式。基地雖達約7,757平方公尺，但三棟建築總樓地板面積僅約2,949平方公尺，刻意維持低樓層、低密度與木造聚落尺度，並以歷史古民宅作為整個商業空間的核心。這代表開發商不再只追求容積、店數與租金最大化，而是把地方文化、空間體驗與居民認同納入商業價值。
MICCA緊鄰東急新橫濱線新綱島站，周邊同步進行道路、廣場、公車站及自行車停車空間整備，可以穩定承接通勤與居住人口。但它並未只依賴車站流量，而是透過古民宅再生、木造街屋、開放式動線及特色餐飲，創造一個值得停留的「站前生活客廳」。
首波店家幾乎以餐飲為主，涵蓋早餐、咖啡、午餐、甜點、外帶、家庭聚餐及夜間餐酒，從早到晚形成不同消費時段。品牌也不是清一色的大型連鎖，而是導入具有故事性、專業性與目的性的店家，例如古民宅內的「flour＋water」、精釀啤酒餐廳、現包餃子、鮮魚店結合海鮮居酒屋等。這種選店方式雖然不一定能創造最高坪效，卻更容易建立商場的辨識度與顧客黏著度。
更重要的是，東急在本案並非單純扮演土地開發商，而是以事業顧問角色，協助私人地主保存歷史建築、完成商業規劃與招商。這是一種「地方資產再編輯」模式：不是拆除舊建築後重新蓋一座標準化商場，而是把地主、歷史、交通、社區與商業內容重新串聯。
對台灣而言，許多捷運站及車站周邊開發仍偏向高樓、最大容積與連鎖品牌招商。但新綱島MICCA提醒我們，小型商業設施真正的競爭力，未必來自規模，而是能否成為居民每天經過、每週使用，並願意長期產生感情的場所。它不是一座縮小版購物中心，而是「歷史保存、TOD與社區商業」結合的新型態案例。
【木造的商場建築】
「新綱島MICCA」的開發項目中，除了170年歷史的池谷家古宅之外，有另外興建兩棟木造商業設施，預計合計將有21個店鋪進駐，涵蓋餐飲、服務業等業態，從休閒餐飲到日常生活機能店舖都有。不過，本站(購物中心情報站)曾經實際走訪過橫濱市港北區的另一間木造購物中心Southwood，是以「木造」綠色材質打造、且商品內容也多為環保概念的「社區型購物中心」(綠色建築/綠色購物中心/綠色商場)。
撰文：孫仲慧 (George Sun) // 購物中心情報站 (sc2100.com)。圖片來源：日本東急集團新聞稿。
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