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高雄車站商業大樓目前進度(2025.09.20，已第二次流標)

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「高雄車站商業大樓」(上圖左)外觀蓋得美輪美奐，但台鐵公司第2次公告招商至9月5日下午5時截止，因申請人僅有1家，依規定不予辦理資格審查開標，等於第二度流標。為何看似很有潛力、又在高雄市中心區的商業大樓，儘管舉辦說明會時來了多家百貨及商場業者，但最後卻僅有一家業者提出申請？目前是有何問題？做為高雄在地人，且又對全台商場百貨生態有很深度的瞭解，這裡筆者(喬治哥)來整理目前看到的一些問題。

高雄車站大樓商場再次流標的原因，個人認為，主要可歸納為以下幾個面向：

一、交通優勢未能轉換為商業價值

  1. 高雄車站雖是南台灣最重要的交通樞紐，但周邊環境長期受鐵路地下化與車站改建影響，工程圍籬與施工造成整體人潮聚集效益不明顯。目前的站東路及站西路，雖然可以貫通南北高雄，但動線仍略顯複雜，停車不易。
  2. 消費動線尚未成形，與周邊既有商圈（如美麗島站至六合夜市一帶、三民市場、三鳳中街、長明街電子街、建國路3C商場、安寧街成衣批發等）缺乏有效整合。除了交通及通勤之外，並沒有針對特定目的「一定要來這裡」的動機。

二、投資人對市場規模與消費力的疑慮

  1. 高雄近年人口呈現外移與老化，已降為第三大都市。加上零售消費力相對北部仍明顯不足，投資人擔心高投資額回收不易。
  2. 與台北車站商圈相比，高雄的「轉乘人潮」並不等於「高消費人潮」，人流轉換為實際消費的比例偏低。高雄的轉乘人潮，近年來已經明顯移轉到左營(新左營)，習慣已明顯改變。

三、開發條件與招商模式不夠吸引

  1. 標案條件（如租期長度、投資金額、收益分配比例）被業界認為「投資報酬率偏低」。
  2. 業者評估後，認為風險過高、利潤不明，因此選擇觀望或退出。
  3. 現階段同時間還有台北車站商場(現為微風廣場)的標案。

四、周邊商業競爭壓力大

  1. 高雄市已有義享天地、夢時代、漢神巨蛋、漢神百貨等大型購物中心，加上近年新興的草衙大魯閣、SKM Park等，市場飽和度高。
  2. 漢神巨蛋、漢神凹仔底、義享天地等大型商場，距離高雄車站非常近，僅2-3個捷運站的距離。
  3. 投資人會質疑：高雄車站商場能否在既有百貨、購物中心的強大競爭下找到差異化定位。

5. 總體經濟、零售環境與政策的不確定性

  1. 疫情後消費模式轉變，加上電商與去中心化購物趨勢，傳統「百貨型商場」的吸引力減弱。
  2. 在景氣循環、消費信心不足的情況下，業者更傾向保守策略，不願在高雄車站投入龐大資金。
  3. 高鐵延伸至屏東，高雄車站勢必又要再次面臨施工期。
  4. 鄰近車站的都市更新案及一些建案，目前尚未進行實質開發。

【總結】

高雄車站大樓商場流標，核心問題在於「投資報酬率與風險評估不符」。雖然交通優勢明顯，但市場消費力不足、招商條件不佳、商業競爭激烈，讓投資人遲疑。未來若要成功招商，可能需要調整標案條件（如提高租期彈性、降低投資額門檻）、重新定位，並與車站周邊都市更新計畫連動，才有機會吸引業者進場。希望後續能夠順利標租出去，順利開業，以繁榮地方。

在日本，有許多TOD的成功案例(Transit-oriented development，交通導向的開發案），主要指以大眾運輸樞紐和車站為核心的同時，倡導高效、混合的土地利用，如商業、住宅、辦公、飯店等。最近新開幕的日本東京最新開發案「高輪Gateway City」（TAKANAWA GATEWAY CITY)就是一個很好的範例，另外還有大阪的近鐵+阿部野大樓+近鐵百貨+巴士轉運站、以及名古屋JR車站及OASIS 21 (地鐵轉乘站+商場+公園+地標)等，都已經是非常成熟的TOD案例。絕對不是只有一個車站加上一間百貨公司而已，要把效益做到極大化。

下一篇再來討論為何鳳山車站商場「空中鳳城」，為何招商更加困難？

【下圖】高雄車站，以及附屬的兩棟大樓，分別是高雄車站商業大樓(商場百貨)以及HOTEL。

【下圖】高雄車站商業大樓一樓與車站的聯通口

【下圖】下凹式的高雄車站

【下圖】從車站上方的綠地被命名為「高雄綠之丘」，前方直通中山路，算是南高雄的「中軸線」

【下圖】從「高雄綠之丘」看高雄車站商業大樓。

【下圖】2025.09.11台鐵公司第3次公告「高雄車站商業大樓暨車站週邊商業空間遴選出租案」(圖片來源：台鐵公司)。希望這次能順利標出！招標文案中有特別註明：

申請人開發實績要求:以單一公司方式申請者，應具備投資、開發、經營或承攬經營商場、購物中心、美食街等商業設施之總樓地板面積達 10,000 平方公尺以上之實績；以合作聯盟方式申請者，至少一名成員應具備投資、開發、經營或承攬商場、購物中心、美食街等商業設施之總樓地板面積達 10,000 平方公尺以上之實績。

【2025.09.22更新】

雖然高雄車站商業大樓二度流標，但是更大範圍的高雄車站周邊「大都更計畫」卻有進展，車站專用區四、五及商四公辦都更案，確定由冠德建設獲選最優申請人，投資規模逾95億元，3塊基地將興建2.9萬坪，2棟住商大樓、1棟住宅大樓，並設天橋串聯車站天棚，預計後年核定啟動，2034年完工。

撰文及彙整、攝影：George Sun // 購物中心情報站 (sc2100.com)。照片拍攝於2025.09.20，部分文章內容由AI彙整。

(※※有人私訊問：為什麼照片拍出來時看起來都沒有人？回答：高雄站及鳳山站，拍攝的時間分別在9/20(六)及9/21(日)的早上6:30左右。若在平常日通勤時間，人數會更多。而且我在拍攝時儘量避免拍到人群。)

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