高雄「新濱町海洋廚房」於2025.3.22正式開幕，位置就在準備要前往旗津的鼓山渡船場旁邊，由漢來物業集團(漢神百貨關係企業，以下接簡稱漢來)營運，而同一商場之前的經營權為南仁湖集團(以下簡稱南仁湖)營運的「鼓山魚市場」，但南仁湖僅做了2年，經過多次調整仍然撐不下去(2022.10.09~2024.09.01)，黯然退場。前後兩者的商場有何差異？首先我們先從以下的照片來看看現在由漢來經營的「新濱町海洋廚房」：
漢來「新濱町海洋廚房」的入口，左右廠商(星巴克、萊爾富超商)的外觀門面都已經整合一致(同樣都屬於魚市場的老建築)。特別是左邊的星巴克，儘管不隸屬於新濱町海洋廚房，但星巴克確實能為這個區域帶來指標的集客效果。(星巴克是在南仁湖經營時期開幕，但並非屬於南仁湖「鼓山魚市場」的範圍)
「新濱町海洋廚房」的內部，改以美食廣場的型態，廠商的位置改在外圍，並在中間區域大幅增加座位區，方便顧客停留用餐。視野穿透性極佳，站在前方就可以看到所有的店櫃廠商。
「順億」鮪魚是高雄在地知名水產品牌，這次在漢來「新濱町海洋廚房」的整體展現效果不錯。
從北海道過來的「一幻拉麵」，之前僅在高雄市總圖旁的承億酒店地下一樓有櫃位。這回來到新濱町海洋廚房展店，確實帶來排隊人潮。口味是以濃郁的蝦湯為主，有別於坊間其他的拉麵。剛開幕這段期間人潮過多，上菜速度有點慢，但總是值得期待。
鐵板燒的店櫃「大手前鐵板燒」
輕食、伴手禮的廠商，也是有座位區，可供休息、享用。
「新濱町海洋廚房」設有兩家主題餐廳型態的「JAPAN燒烤」和「打水灣酒樓」。
「新濱町海洋廚房」的外觀，此處提供戶外休閒座椅，可以看到渡輪從前方經過，但數量有限，而且南台灣太陽很大。
漢來「新濱町海洋廚房」的戶外植栽，從原本南仁湖「鼓山魚市場」經營時期的台灣原生種植物，改為棕梠等這一類熱帶風情的植物。同時並加強戶外休息座位區。
「新濱町海洋廚房」戶外的常設啤酒吧。
宣傳優勢：新濱町海洋廚房，除了佔了許多新聞版面之外，平面及社群媒體，是跟著漢神百貨及漢神巨蛋的DM一起宣傳的。大幅增加曝光及宣傳的效益！(拍攝於剛收到的漢神巨蛋購物廣場母親節DM的最前面第三頁)。未來各期的漢神巨蛋DM也會同步露出相關的餐飲活動訊息。
而在此我們回顧一下，就在不久之前，經營不到兩年黯然退場的南仁湖「鼓山魚市場」，在整體營運上出了哪些問題，造成業績及人潮每況愈下：
2022.10「鼓山魚市場」的門口。剛開幕期間，星巴克尚未開幕。開幕日當天還是有人潮的效應。
「鼓山魚市場」的商品結構中，名特產伴手禮區域佔了整個商場的七成(多數要求是高雄在地品牌或食材)，且都集中在商場的中間，並沒有完整的座位區，顧客以走動式「遊逛」為主。
「正家興」是旗津非常有名的波士頓派品牌，本店在旗津中洲。但可惜留不住，之後要購買，還是只能開車到中洲或是風車公園購買，對於不是開車的人而言實在不便利。
由南仁湖自營經營的「津漁聚物所」，現場挑選海鮮後交由中央吧台區的廚房進行料理。
「津漁聚物所」晚上的夜店風，但整個鼓山渡船頭及哈瑪星地區到晚上七、八點就沒有觀光遊客了！經營十分辛苦。
商場內保留一個轉角的位置作為直播販售之用。
戶外區域以假日市集來吸引人潮。
看了前後的對比，筆者認為前面的經營者(由南仁湖經營時期)有幾個很大的致命缺點：
一、商場名稱：
2022.10-2024.09南仁湖經營時期，使用的是原本日治時期留下來的「鼓山魚市場」名稱，但是開幕後消費者發現裡面竟然不是魚市場，就只是一般販售美食伴手禮及餐廳的地方，和原本「魚市場」的既定印象差異太大，完全不像是「高雄蚵仔寮魚市場」「東港華僑市場」這種魚市場的既定印象，紛紛在各種社群媒體上吐槽！所以後來漢來接手時，已經完全看不到、且不再提「魚市場」的字眼(僅有歷史老照片中有提及從日治時期開始的魚市場演進)，而以「新濱町海洋廚房」命名來完全跳脫出舊有的思維及印象。
二、經營團隊：
消費者對於南仁湖集團普遍的印象，就是國道休息站，因此在整個招商的成果、以及商品展現，都以名特產伴手禮居多，其實和國道休息站並沒有太大的差別！且招商時程太過緊湊(再加上當時招商人員及招商資源極度缺乏)，多數廠商仍在觀望並持保留態度，只願意簽訂短約。短約到期後便不再續約，造成後期空櫃越來越多。但至於為何一開始是南仁湖標租營運，不在此討論。而後續接手的漢來物業集團餐飲，高雄消費者普遍對於「漢來」「漢神」熟知，因此對其經營實績及團隊並沒有什麼負面的評價。
三、空間呈現與動線規劃：
前後經營團隊在商場規畫最大的差異，就在於南仁湖除了主題餐廳外，僅有少數座位區，店家集中在中間區域(有此一說是說玻璃要能夠透光，從內看到外面的風景！所以店家只能集中在中間)；而漢來集團則採用了百貨公司美食街的模式，店櫃在商場的四周圍，中間大片區域提供做為座席區(約250個座位)。雖說廠商數量減少一半，但卻能夠留住顧客，並增加消費。
另外，同時採用天然透光的方式，看到外面景象。但想不到魚市場外圍的玻璃帶來的「溫室」效應有些嚴重，太陽西曬時非常炎熱，冷氣要開很強，反而耗損能源。
四、商品組合：
南仁湖經營期間，市府一直強調跟在地「高雄」「海鮮」相關的商品主題，而且要佔很大的比例，但其實已經和旗津現有業者有很大的競爭了！(而且旗津的海產更多、選擇更多樣)。而漢來團隊的商品規劃，則維持和漢神美食街相同的方式及水準，而且除順億、吳寶春及少數外，並不需要過多高雄在地的品牌。
總之，漢來「新濱町海洋廚房」重新開幕，已經把原先南仁湖「鼓山魚市場」的相關缺失，都已經改善，從目前消費者的反應回饋及業績表現，除了太過擁擠、排隊久候之外，可看出表現得比以前好很多。(但不可否認的，南仁湖還有經營國道休息站的know-how，真的是隔行如隔山)。但是，這裡其實也有前後兩個經營團隊皆無解的地方：
一、商場動線問題：
商場並非搭乘渡輪時會經過的主要動線區域，遊客如果要先搭渡輪前往旗津，就可以經過「新濱町海洋廚房」的門口，但不是先穿越商場。但若從旗津搭乘渡輪到鼓山，下船後通常就直接離開，不會再走進商場。因此僅能在候船大廳及廁所旁加強各方面的宣傳。
二、停車問題：
哈瑪星一帶停車問題無解。老舊社區空間相當有限，儘管開放鄰近學校、或是靠近棧貳庫一帶的停車場，但走路來到「新濱町海洋廚房」還需要一大段距離。從捷運站步行到此，也需要8-10分鐘。對高雄人而言，走路超過三分鐘，都要騎機車了。更何況大熱天即將來臨！
三、營業時間短：
目前營業時間為12:00-20:00，主要是因為哈瑪星這一帶的作息時間非常特殊，並不像是市中心區的各百貨那樣的營業時間。這裡平時中午之前、以及晚上7點以後，就沒有人潮了！僅剩外面的「海之冰」及其他冰店有吃冰的遊客。
【總結】：
在經歷過第一代鼓山魚市場的「不適應」之後，第二代的漢來「新濱町海洋廚房」，總算是重新讓這個地方熱鬧了起來。但是，消費者還是喜新厭舊的！品牌仍必須不斷的調整、優化，讓在地客人或外地遊客有持續前來用餐消費的理由，筆者認為，漢來「新濱町海洋廚房」這種500坪小商場的模式一旦成功建立併打響品牌名號之後，或許未來漢來物業集團將可以快速複製到全台其他「社區型」或「中小型」的商場，或者是把一些進駐到「新濱町海洋廚房」的品牌以母雞帶小雞的方式，一併帶到漢神的新商場(漢來餐飲旗下也有許多重要的餐飲品牌可以集結)，就拭目以待。也期待這個新濱町海洋廚房可以順利穩健的經營下去，並成為重要的觀光指標。
【2025.04.06更新及補充說明】
許多朋友在粉絲團中回文質疑為何這個商場沒有像是梓官「蚵仔寮」或東港「華僑市場」那樣的魚市場？其實，我想提示各位的是，未來高雄市區還將會有一座全台最大的「前鎮漁港多功能水產品運銷中心」完工，位置就在前鎮漁港旁，搭乘高雄捷運「草衙站」步行十分鐘可達。內容就不會是只有像是「新濱町海洋廚房」這樣的美食街型態而已了。(1樓空間維持魚貨拍賣與水產品批發販售，2、3樓為農漁產品商業展售、餐飲與魚文化推廣使用)！但就看市府及相關單位如何規劃及招商。在定位及規模上，和鼓山的「新濱町海洋廚房」一定有所不同。但該案細節我們尚未取得。
文字、攝影：George / 購物中心情報站(sc2100.com)
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