【日本情報】從TOSHIBA工廠到營收王：川崎LAZONA創造日本購物中心的新定位

位於東京品川與橫濱中間，神奈川川崎市的 LAZONA大型購物中心，從2006年開業至今已經20年，長年位居日本業績最好的購物中心前段班。但它的成功，並不是因為品牌或規模，而是來自一個更本質的轉變：把工業城市的閒置土地，轉化為TOD型態(大眾運輸導向型的開發案)的購物商場。LAZONA為指基地原為TOSHIBA東芝川崎工廠。但隨著1990年代日本製造業外移，這類位於車站旁的大型工業用地逐漸失去功能。三井不動產接手後，並沒有單純開發一個購物中心，而是導入「車站 × 商業 × 住宅」的整體開發，於2006年開出LAZONA。這個決策，決定了它與傳統商場的根本差異，也創造了日本購物中心的領先指標。

筆者第一次參訪LAZONA是在2008年，在相隔18年後的2026年3月，再次到訪LAZONA。很深刻的感覺到：川崎市的人口好像又更多了，JR車站的人潮更擁擠了，電車班次更密集了，LAZONA鄰近的高樓更多了，而且LAZONA購物中心內的許多品牌也都輪替了。但不變的是，這間購物中心早已成為川崎的最主要市中心區商業設施與代表，並早已成為當地日常生活的重要節點。

LAZONA的第一個關鍵，在於#交通。它直接連接JR川崎站，位於東京與橫濱之間的通勤樞紐，每天承接大量穩定的人流。它的客源不是依賴假日，而是來自平日的通勤人口。

第二個關鍵，在於空間設計的轉變。不同於典型封閉式商場，LAZONA以「#大型中央廣場」為核心，商業空間環繞展開，並持續舉辦演出、活動與品牌行銷。這種設計讓商場不只是購物空間，而是城市公共生活的一部分，也從單純的「人流」，轉化為「停留」與「消費」。

第三個關鍵，是客群結構的穩定性。LAZONA同時服務三種人：通勤上班族、周邊居民、與從橫濱到東京之間的流動人口。這種重疊客群，讓它的營收不會像郊區型商場那樣高度依賴週末，而是形成全天候、全時段的消費循環。

從產業角度來看，LAZONA跳脫日本購物中心當時(2006年)的三種既有傳統購物中心模式：從過去的郊區型(如AEON Mall)、百貨型(如Lumine）、以及車站附屬商場(atre)。一直到它開創一種新的模式——站前大型生活Mall，同時具備交通優勢與完整生活機能。而這樣的模式，在2026年的現今，仍非常具有競爭優勢。而且LAZONA代表一件事：最賺錢的商場，不是開在最便宜的土地，而是開在最大的人流入口。

LAZONA的成功，正反映出日本城市再生的典型路徑：從#工業用地出發，透過不動產開發與交通整合，重新定義城市功能。它不只是商場，更是「城市入口」的重建。因此，與其說LAZONA是一個零售案例，不如說它是一個#城市模型。未來真正具競爭力的商業設施，將不再只是提供商品，而是占據人流、時間與生活的交會點。

回來看台灣的開發環境，其實目前也有一些地區和川崎市類似，正從傳統工廠地區進行轉型、土地再開發利用、剛好位於交通重要節點上，如台中烏日高鐵站區域、桃園青埔、南港車站、高雄的亞洲新灣區等，都有發展的絕佳機會。但若再加上交通的便利性(像是LAZONA就緊鄰JR川崎站)，台中高鐵旁的D-ONE第一大購物中心以及南港車站周邊商場，更具備這樣的優勢！

〔備註〕

三井集團旗下主要的購物中心，包括各地的LaLaport、MITSUI OULET PARK(三井Outlet)、台場的Diver City、以及川崎的LAZONA等。
LAZONA購物中心的年度業績，長年高居日本購物中心的前三名 (2024年排名第三，僅次於御殿場PREMIUM OUTLET、LUKUA大阪)。有關於日本購物中心的業績排名將另文介紹。

以下在LAZONA所拍攝的照片，會針對2026年及2008年(會特別註記年代)來做一對比。

【下圖】JR川崎站，以及車站和LAZONA的連通道 (2026年)