【日本情報】走訪TOKYO MIDTOWN八重洲：交通、餐飲與城市生活的複合開發

位於東京站八重洲口前的TOKYO MIDTOWN YAESU(東京中城八重洲)，由三井不動產參與開發，於2023年3月全面開幕。其定位是「Japan Presentation Field」，希望藉由日本品牌、工藝、餐飲與服務，向日本國內外訪客展現日本的當代生活與創造力。其中商場主要分布於地下1樓至地上3樓。地下樓層以餐飲、咖啡、便利服務及旅客需求為主，以及乘載東京車站最重要的高速巴士轉運站；地上樓層則結合服飾、眼鏡、皮革、玻璃工藝及生活雜貨。商場內約六成的店數屬餐飲食品，反映東京中城八重洲相當重視上班族日常用餐、旅客轉乘前後的消費，以及商務聚餐需求；同時仍保留日本服飾、工藝與生活用品，支撐其日本品牌展示的定位。

TOKYO MIDTOWN YAESU的目標客群相當多元：平日依靠東京車站周邊的辦公人口與商務客，平日、假日及全天則吸引轉乘旅客、國內外觀光客及周邊訪客(東京車站旁的高速巴士轉運站在此)。40-45樓層的Bvlgari Hotel Tokyo(寶格麗飯店東京)，也強化了國際旅宿與高端接待功能。最特別的是當中還有小學，尤其具有代表性：因為中央區立城東小學原本就在再開發地區內，都更後重新設置校舍並整合在大樓內。不過本次僅就商場及高速巴士轉運站的部分來觀察。

【下圖】TOKYO MIDTOWN YAESU的主要構成。圖片來源：三井不動產。

主要設施	所在樓層或位置	主要功能
東京八重洲巴士轉運站「地下B」	地下1、2樓；巴士上下車位於地下2樓	高速巴士轉乘，與東京站及地下街連結
商店與餐廳	地下1樓至地上3樓	餐飲、服飾、工藝、生活雜貨及服務
YAESU PUBLIC	商業區2樓	結合多家餐飲店與共享休憩、用餐空間
中央區立城東小學	中央塔1至4樓的校舍區域	保留原地區小學，提供在地教育功能
Innovation Field Yaesu	4至5樓	商務交流、共享辦公、會議及創新合作
辦公樓層	7至38樓	企業辦公及商務活動
寶格麗飯店東京	40至45樓	高端住宿、餐飲與旅宿服務
八重洲能源中心	地下4樓	支援街區能源供應

【下圖】TOKYO MIDTOWN YAESU的外觀及夜景。

【下圖】TOKYO MIDTOWN YAESU內的公共空間及通道。

【下圖】TOKYO MIDTOWN YAESU內的STARBUCKS。

【下圖】二樓的#YAESU PUBLIC，是兼具餐飲、社交與休憩功能的開放空間，集結日本、泰國、韓國、台式/中式料理及咖啡等店舖。(補充說明：照片皆拍攝於2023年5月剛開幕之際，但YAESU PUBLIC在2026年9月有局部改裝並進行櫃位調整，增加座位，讓上班族、旅客與朋友聚會有更便利的停留場所)

【下圖】2023.05剛開幕初期，YAESU PUBLIC當中有一間台式料理，菜單都相當具有台味，甚至還喝得到台灣啤酒，但店名「鶯嶁莊」看來不怎麼台味就是了(呵呵)！可惜這間店在2026.09改裝後這間店櫃已經Close。

【下圖】其他的主題餐廳。

【下圖】位於地下二樓的高速巴士轉運站。候車室旁還有一間按摩整骨店。

【下圖】服飾店在TOKYO MIDTOWN YAESU中相對的就佔少數。而且住要以「商務需求」的服飾正裝為主。

【下圖】這一間TOKYO UNITE相當特別，把以「東京」為主場的運動服飾，集中到同一處販售，包含棒球的東京巨人隊、東京養樂多隊，另外還有足球、橄欖球、籃球等的主場球隊服飾。不過最近查了一下資料，這間店已經被替換掉了，可惜！

TOKYO MIDTOWN YAESU與TOFROM YAESU的比較：

我們在上一篇介紹過2026.09剛開幕的TOFROM YAESU，與2023.03開幕的TOKYO MIDTOWN YAESU同樣都位於東京車站八重洲口前，一左一右，兩者同樣連結地下街並都有高速巴士轉運站。這兩棟的差異主要在商業內容與街區定位。東京中城八重洲較重視「日本品牌展示與國際門戶形象」；TOFROM YAESU則較重視「八重洲在地飲食文化與餐飲街區」。

項目名稱	TOKYO MIDTOWN YAESU	TOFROM YAESU
開發參與企業	三井不動產	東京建物
商業開幕	2023年3月全面開幕	TOWER商業區2026年9月開幕
開發定位	展現日本品牌、工藝與國際商務形象	延續八重洲飲食文化，創造餐飲與街區交流
商品結構	服飾、生活雜貨、工藝、餐飲及服務	以餐飲為主，另有畫廊等文化內容
指標餐飲空間	YAESU PUBLIC：多店舖與共享用餐、休憩空間	YAESU東京界：以巷弄為概念的12家餐飲專門店
複合設施特色	寶格麗飯店、辦公、商務交流設施、小學	劇場、會議設施、健診醫療、辦公
巴士轉運站	第一期「地下B」，6席上下車月台	第二期「地下A」，7席上下車月台

TOKYO MIDTOWN YAESU的商品結構較多元，除了餐飲，還有服飾、眼鏡、皮革、工藝及生活雜貨，藉由日本品牌與商品傳達「Japan Presentation Field」的定位。二樓的「#YAESU PUBLIC」則以多家餐飲店與開放座位，服務用餐、休息及聚會需求。

TOFROM YAESU的餐飲色彩更鮮明。它將原街區老店與新餐飲品牌共同納入招商，並在二樓設置「#YAESU東京界」，透過專門店與巷弄式空間，鼓勵顧客探索不同料理。一樓臨街店面也讓建築與八重洲街道保持較直接的關係。

但兩者的目標客群並無太大差異，上班族、商務人士、轉乘旅客與觀光客都是共同客群。差別在於：東京中城八重洲透過品牌購物、旅宿與商務設施提供較廣的使用內容；TOFROM YAESU則以餐飲、劇場與健診等機能，增加不同時段到訪的理由。

從TOD來看，兩大樓各自承載「東京八重洲巴士轉運站」的不同站區，並經八重洲地下街直接連接東京站；兩者合計目前有13席巴士上下車月台。

TOKYO MIDTOWN YAESU(八重洲)與TOKYO MIDTOWN六本木的比較：

TOKYO MIDTOWN六本木與八重洲同屬三井不動產參與開發的複合設施，但定位各有特色：

六本木(POD的思維)：於2007年開幕，結合約130家商店、麗思卡爾頓飯店、美術館及公園綠地，以設計、藝術與高端生活為核心，以綠地與文化創造停留，創造值得專程造訪的都市目的地。
八重洲(TOD的思維)：於2023年開幕，透過地下街連接東京站，整合高速巴士轉運、辦公、寶格麗飯店、小學與商業設施。商場以餐飲及日本生活品牌為主，服務上班族、商務客與旅客，以交通與餐飲承接站前人流。

【下圖】TOKYO MIDTOWN六本木(拍攝於2025.08)。