台中超巨蛋：對運動產業有幫助，但對10萬坪大型商場有很大的疑慮

【上圖】為台中超巨蛋及附屬商場的示意圖，取材自台中市政府。

日前台中市政府正式宣布「台中市運動產業園區民間自行規劃參與新建營運移轉(BOT)案」公開招商，最後矚目的就是當中的「台中超巨蛋」，以及號稱營業面積10萬坪的超大型購物中心。我對於當中的運動場館中的超巨蛋並沒有意見，而且對於台灣的運動產業或是引進國際大型賽事、大型演唱會等都有很大的幫助。但是10萬坪的商場百貨，卻是可見的風險，而且問題很大！為何要這麼說呢？

台中超巨蛋的討論，若從運動產業的角度來看，其實並不複雜。台灣長期缺乏高規格的室內大型場館，無論是職業運動、國際賽事，或是演唱會與大型展演，都一直存在需求。在這樣的背景下，台中興建一座可容納數萬人的巨蛋，不僅合理，也有助於提升城市的競爭力與能見度。

換句話說，超巨蛋本身，並不是問題。真正需要被檢視的，是這個案子所採取的開發模式，也就是將大型場館與購物中心、旅館等商業設施綁在一起，形成一個複合型開發。這樣的模式，看似可以透過活動帶動人潮，再轉化為商業消費，但從購物中心產業的角度來看，這裡其實存在一個結構性的矛盾。

運動場館與購物中心，本質上是兩種完全不同的產業。活動前後短時間爆量，但在非活動日可能出現明顯落差；相對地，購物中心需要的是穩定且可預測的日常來客，來自周邊居民、上班族與持續性的生活需求，的是持續回訪與停留時間。這兩種人流，本質上完全不同。當兩種邏輯被放在同一個開發案中，如果沒有足夠強的區域條件支撐，就容易出現失控的狀況。

首先來看看日本的幾個案例：

「東京巨蛋(TOKYO DOME)」一年活動量極高，除了約 70多場職棒賽事之外，還包含演唱會、電玩動漫展、格鬥競技、企業活動等，全年活動量超過 200 場，幾乎已經是亞洲室內場館的「活動密度天花板」。但東京巨蛋之所以成功，關鍵從來不在活動本身，而在於它所處的位置：東京都心。龐大且穩定的人口基礎、成熟的交通系統，以及高度密集的商業環境，使得 Tokyo Dome City 本身即具備日常消費能力。換句話說，城市撐起了商業，場館只是放大效應。
第二個案例是埼玉「超級競技場」所在的埼玉新都心(位於大宮市)。這個案子的成功，來自於「車站、住宅與商業同步發展」。大型購物中心與交通樞紐緊密結合，使其成為區域生活核心，而不是單純依賴活動人潮。值得注意的是，同樣位於埼玉的埼玉西武獅(林安可現在的母隊)主場：西武巨蛋，卻位於另一個城市所澤，並未形成相同的商業規模。場館位置與生活機能，比場館本身更重要。
北海道火腿鬥士隊(孫易磊、古林睿煬、林家正等三位選手目前的母隊)2023年起的新主場ES CON FIELD HOKKAIDO，位於距離札幌市20多分鐘車程的北廣島市，而並不是札幌巨蛋。這座球場並未設在札幌，而且球隊也不再使用原有的札幌巨蛋。其背景是之前球團使用札幌巨蛋，但因場館由市政府持有與營運，球團在廣告收益、現場銷售與營運決策上受到限制，市府管理單位過度貪婪，導致球隊最終選擇離開札幌巨蛋。位於新廣島市的新的室內球場及整體園區開發案Hokkaido Ballpark F Village，不再只是球場，而是一個包含住宅、飯店、餐飲、溫泉與公園的生活型場域。其核心邏輯不是「讓人來看球」，而是「讓人願意停留，甚至生活」。這代表日本最新一代場館開發，已從流量導向轉向生活導向。
福岡軟銀鷹(徐若曦、張峻瑋等兩位選手目前的母隊)的主場福岡PayPayドーム(福岡PayPay巨蛋)，是日本少數同時具備「職棒主場＋大型演唱會場地」功能的室內巨蛋之一，其活動密度在日本僅次於東京巨蛋。旁邊還有一間購物中心「MARK IS 福岡ももち」，約 16 萬㎡，屬於區域型大型購物中心，本質上就是一個「為巨蛋與周邊居民服務」的商場，但它不是福岡最大、最強的商場。福岡的市中心區至今都仍在博多、天神一帶。明即使具備場館、活動與大型商場的完整配置，仍不足以改變既有商業結構。福岡PayPay巨蛋的案例，與本文所提的台中超巨蛋，其開發背景及結構會較為相近。

接著再回頭看看目前大台中地區的百貨商場及整體環境：

目前台中已經有很成熟的百貨商圈，且營業額常年位居全台前三名之內(新光三越台中店、台中大遠百)。
台中已有幾間已開幕和即將開幕的大型購物中心如LaLaport、洲際棒球場旁的漢神洲際購物廣場、以及三井Outlet Park台中、以及台中第一大D-One等。
該地區沒有重要大眾運輸的節點，只有水湳轉運中心(預計2026年啟用），以「國道客運+市區轉運」為主。而台中捷運的中長期規畫，要經過此處並設站，看來正式營運通車仍遙遙無期。
若從商場的開發商角度看：這個案子不是建立在「已存在的人流」，而是建立在「未來的人流假設」，以及對於未來商圈的想像。

台中超巨蛋不是不能做，但最危險的其實不是超巨蛋

台灣各城市競逐大型場館，爭搶大型運動賽事及大型演唱會活動的資源，因此「巨蛋」的興建，已經成為城市競爭力的象徵。台中超巨蛋亦在這樣的脈絡下誕生：一座可容納 3 萬人的多功能場館，結合演唱會、運動賽事與大型展演，並搭配購物中心、旅館與停車設施，試圖打造中台灣新的娛樂與消費核心。

一、從購物中心產業的角度來看：

這個案子真正的風險，其實不在巨蛋本身。長久以來台灣長期缺乏高規格室內場館，無論是國際巡演、職業運動或大型活動，都存在穩定需求。只要錢到位、硬體到位，檔期自然會進來，人氣也不會是問題。但真正的挑戰，在於「巨蛋之外」，也就是同時被規劃進來的大型商購物中心或百貨商場，是否真的能成立。關鍵在於一個常被誤判的問題，就是運動場館帶來的活動人潮，並不等於商場長期客流。

大型場館帶來的是高度集中的尖峰流量：活動前後短時間爆量，但在非活動日可能出現明顯落差。相對地，購物中心需要的是穩定且可預測的日常來客，來自周邊居民、上班族與持續性的生活需求。這兩種人流，本質上完全不同。台北大巨蛋旁的遠東Garden City也會出現人潮明顯落差的現象，但Garden City是坐落在已經成熟的台北東區(松山區/信義區)商圈，旁邊還有許多商辦大樓，更重要的是緊鄰捷運站，因此儘管有沒有大型活動在人潮上落差很大，但周圍的商圈結構仍足以支撐Garden City營運。

但從媒體報導中提到台中超巨蛋開發案要興建10萬坪的超大型購物中心，這個規模大概就是日本兩個最大的購物中心(AEON Laketown、AEON MALL幕張新都心)的規模。而且這兩間超大型購物中心都有相對應的新建JR車站。水湳確實是台中未來的重要發展區，但從商業條件來看，目前仍處於成長初期。常住人口尚未形成規模，辦公與就業人口仍在累積，商業氛圍與夜間經濟也尚未成熟。換言之，這裡還不是一個「自然會長出大型購物中心」的地段。在這樣的基礎上，一次導入超大規模的場館與商業設施，本質上是一種「以開發帶動需求」的策略。這並非不可行，但對時程與營運能力的要求極高。一旦開發時程節奏錯誤，容易出現硬體到位、人氣卻需要多年培養的情況。

這間預期會出現的10萬坪超巨蛋商場，它的Tenant Mix (購物中心中的承租戶/進駐廠商組合)、業種及業態、以及商品定位等，是非常大的未知數。因為就現有台灣商場百貨的整體規模及主要品牌數量(包含餐飲、娛樂等)，要把這間10萬坪的商場給填滿，將不是一件容易的事情。

二、交通的關鍵：

目前所知的交通條件，仍有相當程度仰賴未來建設，包括捷運藍線與整體路網優化。在目前所看到的官方文件(財政部促參與公共建設資訊網中有關於「臺中市運動產業園區新建營運移轉(BOT)案」的招商文件)已經隱約透露：

大型活動原則上不鼓勵私人車輛進入核心區，必須依靠公共運輸、接駁、外圍停車攔截
建議串接臺灣大道公車專用道、新光/遠百站、捷運藍線、捷運綠線、機場捷運
甚至建議使用專用道、自駕巴士、接駁系統
交通改善措施要留待後續交評與審議階段再處理

這意味著，商業設施的開幕時點，很可能早於交通系統完全成熟。這種時間差，在實務上往往會直接影響商場初期表現，甚至改變長期定位。對即將開發的購物中心而言，會面臨到大型活動日交通爆量，平日商場又無人潮，難以自然養成。當年高雄夢時代購物中心的開發案就是這樣的例子，早年並無捷運直達(凱旋站距離夢時代還要步行15分鐘，輕軌站則是近年才出現)，只能透過集團資源來持續不斷的舉辦大氣球遊行、跨年晚會、啤酒節、各演唱會等，來吸引人潮。而且至今二、三期開發案停滯，以及亞洲新灣區的開發案又十分緩慢。

三、BOT合約的限制

BOT合約中的條文結構，對營運方要求很高，會讓商場招商與經營更加挑戰：

招商文件中顯示，契約期間長達 70 年，主體事業(超巨蛋)要在簽約後 8 年內取得全部使用執照
附屬事業13年內取得全部使用執照
營業收入認定範圍很廣，權利金與營業收入連動。就算是出租經營，出租收入也要與第三方營收連動，讓市府能分享效益

這對投資人及開發商而言，代表未來營運不是單純蓋完收租，而是：

要長期承擔活動營運風險
要承擔租戶組合風險
要承擔交通改善與疏運壓力
還要面對較高的績效評估要求

若政府單位過度干涉運動場館營運、收取過多的權利金及抽成(從BOT合約中就已經看到要求許多回饋，甚至是門票等)，甚至是地方勢力的介入(透過民代、議會質詢來施壓)，就會發生像北海道火腿隊那樣退出札幌巨蛋那樣。

四、人才的培育養成

對開發商及商場營運者而言，這案子不是不能做。但對一般商場型開發商而言，門檻其實非常高。因為它需要同時懂：

體育場館
大型展演
購物中心招商
停車與交通
旅館/其他複合設施

熟悉BOT、與政府管理單位的對應及相關法規、大型購物中心經營管理、大型場館與運動賽事經營管理。這樣的人才，全台應該屈指可數，到時候還是要借重海外的經驗。過去本站曾經介紹過三井集團的LaLaport TOKYO BAY購物中心，它還包含到旁邊的LaLa arena體育館；而東京巨蛋城(TOKYO DOME CITY)也是屬於三井集團。

五、運動產業開發園區的結構本身

雖然本案以運動產業園區為名，但從實際配置來看，巨蛋本身不會賺錢。附屬的商場、旅館、遊樂場，與停車設施才是主要的現金流來源。也就是說，這是一個高度依賴商業營運的複合開發案，而非單純公共建設。這意味著，一旦商場表現不如預期，整體投資回收與營運品質都將受到影響。換句話說，超巨蛋可以成功(只要蓋好驗收，活動及票房滿檔)，但整個運動園區開發案仍可能失去平衡。

總結

台中早已有了成熟的商業區，以及全國數業績排名最前段班的大型百貨，並擁有多家大型購物中心。台中超巨蛋只要資金到位，賽事及活動滿檔，就會成功。但是10萬坪大型購物中心若缺乏清楚定位，很容易陷入「什麼都有，但沒有一項最強」的困境，甚至根本無法填滿，大台中地區的整體零售商業胃納量並沒有那麼大，且將變成網內互打，彼此競爭，而非擴大整體零售商業的規模。另外，對消費者而言，如果沒有明確差異化，而且交通缺乏便利性，就很難改變既有消費動線。這些問題，才是決定這個案子成敗的關鍵。

(以上為個人觀點，歡迎批評指教！)

【下圖】東京巨蛋，拍攝於世界棒球經典賽台日大戰，比分0:13「最慘烈」的當下！拍攝於2026.03.06。