【好文分享】中國購物中心開發八大誤區

上圖來源:pixabay

誤區一:沿用住宅開發的思維

購物中心和住宅項目有三大區別:

    • 第一,住宅開發可以自己分析市場,根據對市場需求的研究做出產品定位,決定戶型的比例以及住宅產品類型;但是購物中心的銷售對象是商家,特別是主力核心店(Anchor Store),大部分國際品牌的主力核心店是採取租賃方式,需要先找到主力核心店,按要求進行規劃設計。
    • 其次,住宅開發資金壓力相對較輕,但是購物中心需要一次投資建成,並且不得不採取前幾年租期內低租金,甚至部分免租金的形式吸引主力核心店入住,因此需要雄厚的資金實力和抗風險能力。
    • 第三,專業化的顧問機構公司和設計師在購物中心的開發中具有重要的作用,大型購物中心的評估、資源整合、主力核心店招商、以及最後的運營管理,對於購物中心的成功開發至關重要。會做住宅設計的建築師,其住宅設計思維模式和綜合商業設施設計完全不同。

誤區二:缺少支持,運營困難

商業設施開發的選址,不僅要考慮周邊人口規模、收入消費水準、消費習慣、職業與學歷結構,還要分析商圈半徑、交通體系、軌道交通與高速公路的銜接等,因此,特別需要重視城市發展規則和城市交通體系規劃的影響。

誤區三:盲目擴張,設計規模超越需求

購物中心規模的確定是由城市區域性的需求所做決定的,而不是由城市人口規模或城市規模來確定的。在投資規模上不是越大越好,當規模達到一個臨界點後,其收益能力反而會降低,使開發項目處於競爭劣勢。

誤區四:違背設計規律

一棟1萬坪的商業建築,前面或許可以有2千坪的廣場,但一個10萬坪的商業建築群就不能設計2萬坪的中心廣場。採取化整為零的方式,規劃設計一系列尺度較小的廣場群,既保證足夠的城市開敞空間比例,又形成豐富多彩的、宜人的街道廣場空間與充分的商業沿街店面,達到叫好又叫座的效果。

誤區五:過度重視商業利益

在爭取購物中心開發利潤的同時,應充分重視商業建築對城市形象和街道空間的貢獻,這是購物中心長期升值、回報的保障。在保障商業設施經營使用的前提下,重視商業建築對城市廣場、街道空間、城市景觀的貢獻。

誤區六:拋棄文化商業重建

傳統建築遺產是商業街增值的文化資源,不同城市的歷史文化形成了獨具特色的傳統商業街區,在沒有資源的情況下開發商有時需要花大氣力營造出某種效果。

誤區七:購物不是唯一目的,體驗性消費不足

人們去逛街,是一種體驗,逛街本身成為目的,而不是去購買商品或了解商品價格信息等。體驗性消費是現代購物中心開發的主要推動力之一,因此特色性、文化性、舒適性、互動性即業態的豐富性越來越重要。新型需求,以及隨之產生的新型業態,在購物中心所佔的比例越來越大,應該引起重視,及時更新知識結構,以掌握主動權,引領潮流。

誤區八:單一商場建設

傳統的簡單的商業營銷設施,如銷售部分、倉儲部分、管理部分等,是商業設施的重要部分,但並不充分。其他如展示、表演、活動、休閒、餐飲、娛樂等廣義設施,越來越成為購物中心的重要組成部分。在規劃設計中要更加考慮室內外空間的整合、商業設施和休閒娛樂設施的整合,此外,休閒性空間、休閒共享空間成為購物中心吸引客源的精彩亮點

 

本文重新整理自:【商業地產購物中心:策畫實施運營案例】。化學工業出版社,2012年。

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