商場百貨的頂樓經濟

最近有幾個高雄百貨商場的訊息，都和頂樓有關。第一個是夢時代頂樓的遊樂場(由快樂100營運)因合約到期將結束營業，目前尚不知甲方後續要如何處理；其次是高雄大立百貨的頂樓遊樂場改裝後即將開幕。然而，從日本、韓國、甚至亞洲其他國家地區的商場百貨，都早已都看不到頂樓有大型機械遊樂場的設施了，頂多就是只有摩天輪，或者是小型的機械遊具，更多的是把頂樓開放式空間作為公園綠地、兒童樂園、寵物公園、開放式的庭園式餐廳等。目前最新的建築相關法規中，頂樓原本應該是屬於消防避難的空間，而在亞洲幾個主要城市的大型商場百貨中，被轉化為新的消費場景。

最早的思維，是把「娛樂設施」搬上屋頂，然後以瀑布的方式讓人潮往下流向各樓面。查了一下資料，日本早年「昭和時期」有許多百貨就是以這樣的方式在經營頂樓的樂園。台灣早期從1960年代的高雄大新百貨(現已拆除)就有頂樓遊樂場；1975年開幕的高雄大統百貨(1995年火災結束營業)最具有代表性，除遊樂場、摩天輪之外還有白雪公主城堡；後來成立的大立百貨也是有機械遊具設備；而在2007年高雄夢時代開幕時以頂樓(10樓)的36個車廂摩天輪為主，再加上一些機械遊樂設施空中樂園。但從現在實際觀察結果顯示，頂樓遊樂場這種模式早已過時，高投資的設備、低使用頻率(摩天輪及其他機械設備每天仍需照常運轉)、維運成本重，使其難以形成穩定收益。雖然設備的支本支出早已逐年分攤完畢，但這些設施對於商場主顧客而言，早已沒有吸引力。

【下圖】購物中心頂樓的機械遊具設施(高雄夢時代)

而我們從去年市調參訪韓國的商場百貨，看到他們走向另一條路。釜山樂天百貨光復店，將屋頂轉為觀景平台與噴泉表演場域，並提供寵物公園設施，以及並成功結合釜山港灣景觀與夜間經濟；全世界最大的百貨釜山新世界百貨Centum City則設置恐龍主題樂園，但以親子日常使用為核心，採取輕量化設施，避免高成本與低頻率問題；而全韓國業績第一名的首爾新世界百貨江南店，則進一步將屋頂轉為高端的休憩空間，服務高消費客群，提升整體客單價。這些案例的共同點在於：屋頂不再是單一功能，而是放大整體價值的工具。

【下圖】韓國釜山的樂天百貨光復店。頂樓除了景觀花園、寵物公園，最特別的是廣大的觀景台，從頂樓俯瞰釜山港。

【下圖】全韓國業績第一名的首爾新世界百貨江南店。頂樓以精緻花園為主要訴求。

【下圖】全世界最大的百貨-釜山新世界Centum City，頂樓為恐龍主題的大型花園。

日本則提供了成熟的轉型範例。過去盛行的屋頂遊樂園，在法規與市場雙重因素下幾乎全面消失，取而代之的是「公共空間化」。澀谷宮下公園MIYASHITA PARK 將屋頂變成滑板場、極限運動與都市公園，並成為日常生活的一部分；銀座GINZA SIX 在銀座核心提供免費綠地，創造都心商圈最稀缺的綠地停留空間；原宿的Tokyu Plaza屋頂森林，則延伸原宿的年輕文化，而Tokyu Plaza對面的HARAKADO 更將屋頂發展為可變動的餐飲與活動平台。除此之外，更有一些把特殊功能放在屋頂，如之前本站介紹過的大阪森之宮Q’s Mall屋頂跑道及球場、Mark is 葛飾金町的汽車駕訓班等，以及許多購物中心頂樓都有開放式(也就是免費使用)的兒童樂園、花園廣場，如大阪難波花園購物中心、許多的LaLaport、AEON MALL等。

【下圖】日本東京澀谷的宮下公園購物中心。頂樓的公園、輕食咖啡、極限運動設施。

【下圖】東京原宿表參道的TOKYU PLAZA。

【下圖】東京澀谷表參道的HARAKADO。

其實，頂樓提供設施或休閒空間的關鍵在於：屋頂不再是吸引人「來玩」，而是讓人「留下來」。將上述台日韓這幾個案例放在一起觀察，可以歸納出三種頂樓的經營模式：

第一類：設施型。以遊樂設施為主。
第二類：景觀空間與生活型態。包括綠地花園、觀景台。
第三類：功能型。汽車駕訓班、運動場(運動跑道、球場等)、主題餐廳、兒童樂園、寵物公園等。

但由於現行法歸，屋頂除了電梯機房、冷氣冰水主機等大型機電設備之外，在相關法規上，首重「避難空間」，因此無法承載高密度與高風險的設施，這也使得「空中樂園」在現在已難以成為主流。但因早已取得相關營業執照，若要變更使用可能又是大費周章！相對地，開放像是運動、散步、休閒、低密度且可快速疏散的空間，才是制度與商業的交集。另外，在台灣除了法規的限制及遊樂場營業執照的特殊性等之外，還有很大的原因，就是天候的問題。包括雨季長短、颱風影響等，都有可能影響頂樓空間的開發與使用。

其實，市場早已開始轉向。商場百貨的屋頂，逐漸發展為景觀餐飲與酒吧空間，從上述日韓的商場百貨實務運用上，在開放的頂樓空間，大量導入綠化與休憩設計，大幅加寵物專區(還有相關配套措施，如寵物專用電梯、頂樓還有寵物餐廳等)，加強觀景台的相關設施，增加顧客停留。所以，當我們討論屋頂經濟時，真正的問題已經不是「要放什麼設施」、或是要靠摩天輪遊樂場吸引多少人，而應是：能不能讓人多待個30分鐘？這30分鐘，決定的是餐飲收入、消費轉換與整體體驗。目前看到日韓的成功案例，都指向同一個結論：屋頂的價值，是在有目的性的「延長停留」之後，增加在館內的消費。

【下圖】韓國首爾近郊的水原Starfield購物中心，頂樓花園廣場及寵物公園等設施。