今天(2026.10.15)出刊的「商業周刊 第 2031 期」，以「車站商場崛起」為封面主題。其實，TOD（Transit-Oriented Development，大眾運輸導向開發） 早已經是現在進行式，真正的競爭，在下一步。

未來 4 年新開幕的百貨，超過一半落在車站。12 億人流看似龐大的入口紅利，但別忘了，路過，不等於消費；人潮，也不等於商機。

過路客停留時間短、消費轉換不一定高。流量只是起點，如何把流量變成營收，才是真正的考驗。

🔹 TOD（Transit-Oriented Development，大眾運輸導向開發）：把人帶進來

交通節點解決的是可及性，讓商場更容易接觸人流。但當越來越多業者都能掌握這張門票，交通優勢就不再是唯一的競爭壁壘。

🔹 POD（Park-Oriented Development）：讓人留下來

從人流量走向停留時間、消費轉換率、客單價與回訪頻率。結合公園綠地、生態水岸與開放空間，打造城市綠洲。吸納全家庭客群、寵物友善與戶外休閒需求，提供無可替代的情緒價值與慢生活（Slow Retail）體驗。

🔹 SED（Sports/Event-Oriented Development）：讓商場成為生活圈平台

以大巨蛋、體育場館或展演中心為核心，串聯賽事、演唱會、夜經濟與主題餐飲。透過強烈的情感連結與社群凝聚力，創造瞬間高密度的商業價值與周邊效益。

三者不是彼此取代，而是競爭力的逐步深化：TOD 帶來流量，POD 創造價值，SED 建立生態。

當然，還有三個風險值得警惕：

1️⃣ 同質化競爭： 品牌組合與招商策略雷同，開幕新鮮感消退後，如何維持吸引力？

2️⃣ 消費需求搬移： 新商場吸引的究竟是新增消費，還是從既有商圈重新分配而來的人流？

3️⃣ 日本模式不能直接複製： 台灣機車與汽車使用習慣、交通接駁及消費動線各有特性，車站人流能否有效轉化為商場消費，仍須回到在地市場驗證。

交通決定人能不能方便抵達，場景與體驗才決定人為什麼來、願意待多久，以及下次還會不會再來。

未來的商業地產勝負，不再只是搶佔車站出口，而是如何將 TOD 的基礎流量，與 POD/SED 的場景體驗與情緒價值進行有機結合（如 TOD + POD 或 TOD + SED 的雙核驅動）。

撰文：陳錫卿 // 購物中心情報站 (sc2100.com)