MARK IS 福岡ももち：一座靠日常生活撐起來，球賽日再爆發的購物中心

多數人提到福岡的購物中心，都會先想到老字號的觀光地標-博多運河城CANAL CITY的人工運河及噴水池演出，或是2022年才開幕的三井LaLaport福岡以及鋼彈。但若從營運角度觀察，福岡PayPay巨蛋旁的#MARK IS 福岡ももち (Momochi)，其實是福岡最值得研究的商場之一。它不靠觀光聲量，也不靠爆紅話題，而是以「平日穩定經營＋活動日爆發成長」的雙軌模式運作，這正是它最被低估的競爭力。

MARK IS 福岡ももち (Momo-Chi) 於2018年開業，位置極具優勢，緊鄰福岡PayPay巨蛋，周邊則是福岡海濱高質感住宅區、辦公區與學校群。這讓它同時擁有居民客、上班族、學生客與球賽活動客源。對許多商場而言，客群結構單一是一大風險，但MARK IS福岡ももち的客源非常多元。而真正有趣的且值得探討的是，它在球賽日與非球賽日，幾乎像兩座不同的購物商場。

非球賽日的 MARK IS，是標準的高品質社區型商場。平日主力客群是周邊居民、家庭主婦、退休族與上班族，消費內容集中在超市、生活雜貨、親子用品、日常餐飲與咖啡店。來客目的明確：買菜、吃飯、添購生活用品、接送孩子順便消費。這種商場或許沒有驚人排隊人潮，卻能創造最健康的固定現金流。

到了球賽日，商場節奏立刻改變。福岡軟銀鷹主場賽事可帶來數萬名觀眾(福岡PayPay巨蛋，座位數滿席為40,062席)，賽前兩到三小時開始湧現人潮，大量球迷先進商場用餐、購物、集合，再步行前往球場。餐飲區此時成為最忙碌戰場，速食、居酒屋、咖啡甜點需求大增，但消費時間短，大家吃完馬上前往球場。賽後則出現第二波高峰，許多人會回到商場續攤、等待散場車潮，形成夜間消費。

【下圖】福岡PayPay巨蛋。照片左下角正是從MARK IS直接通往球場的通道，非常便利。

【下圖】MARK IS購物中心內的軟銀鷹周邊商品快閃店。

MARK IS 福岡ももち最大的營運特色，就是擁有其他商場少見的「雙尖峰營運模式」：平日靠社區的生活消費穩定收入，活動日(球賽、大型演唱會)靠外溢人潮拉高營收。對餐飲品牌而言尤其重要，因為固定社區客可撐日常，球賽日則帶衝高單日業績。

【下圖】主題餐廳、美食廣場集中在三樓。而這裡正好有直接通往球場的通道。拍攝當日並無球賽活動。另外在二樓還有麥當勞。

【下圖】這間DANNY CHURROS主打 100%無麩質(Gluten Free)的西班牙吉拿棒(churros)，特別是還有福岡PayPay巨蛋圖案與棒球造型，會搭配球賽商機推出限定商品。

在銷售策略上，MARK IS 並沒有走極端潮流路線，而是刻意維持高實用性。館內品牌多為家庭服飾、生活雜貨、親子用品、運動休閒與中價位餐飲。這樣的組合或許不夠話題，但足以對應周邊居民需求，也能承接球迷的臨時性消費。商場中沒有奢華或過度年輕化品牌，因為它知道自己的主力不是觀光客，而是「會反覆回來的社區居民」。

與鄰近社區的連結，更是MARK IS 福岡ももち成功關鍵。當地(百道地區)擁有高所得家庭與成熟住宅人口，居民對生活品質要求高，因此商場在空間上強調舒適、乾淨、動線清楚，餐飲與親子設施比例也高。對社區居民來說，MARK IS 不是目的地，而是生活延伸：週末帶孩子吃飯、平日買菜、朋友聚餐、球賽前後碰面，都自然發生在這裡。

【下圖】從購物中心內的「大店」就可以得知，這間商場內的風格及商品表現，走的是相對評價的社區型休閒購物。

【下圖】MARK IS內的Hallo Day超市。

【下圖】蔦屋的TSUTAYA BOOKSTORE+STARBUCKS，以及書店內的綠植店。

【下圖】這間「COSTGO」和好市多COSTCO僅差一個英文字，主打平價團購商品的選品店，而這間店應該跟COSTCO沒有關係，但是門口擺了許多COSTCO的自營KIRKLAND商品如衛生紙、紙巾、抹布、尿布、零食等。

【下圖】MARK IS內的肉品專門店、水果店。皆為每日生活需求必需品。

【下圖】既然是社區型的購物中心，就有許多生活服務機能的進駐廠商，如英語教室、手機3C維修、眼科及診所等，甚至是當地RADIO電台的錄音室OPEN STUDIO，都與在地生活息息相關。

【下圖】MARK IS內設置的CROSS FM直播室，是這間商場中具代表性的內容型進駐廠商。它結合廣播節目、直播錄影與遊戲媒體製作，讓商場不只是購物空間，也成為內容產地。透過透明錄音室與現場互動，吸引年輕族群停留觀看，提升話題性與來客率，象徵現代購物中心正從傳統的零售場所加入媒體與社群平台的功能。

因此，MARK IS的價值，不是讓全福岡都來一次，而是讓附近居民一週來好幾次，再加上球賽日的爆發性客流。這種模式比只靠觀光客或一次性話題更穩健，也更能穿越景氣循環。

最後來用一句話總結福岡的三大購物中心：博多運河城賣的是城市印象；LaLaport福岡賣的是全功能生活；而MARK IS 福岡ももち賣的是高品質日常，再用球賽日放大營收。

【下圖】MARK IS 福岡ももち的室內中庭空間設計。

MARK IS系列，為三菱地所集團旗下的購物中心，目前包括福岡(高質感社區型)、靜岡(地方生活型)、東京金町(車站TOD型)、橫濱(都心旗艦型)等四處，經營重心各有所不同。

在日本，同樣位在巨蛋棒球場旁的購物中心，除了「福岡PayPay巨蛋+MARK IS 福岡ももち」之外，另一個則是「大阪京瓷巨蛋+AEON MALL大阪Dome City」。東京巨蛋則是以後樂園的遊樂場型態為主，旁邊並沒有大型購物商場。但若是規模較小的小巨蛋，本站之前曾經提過LaLaport Tokyo-Bay購物中心旁的LaLa ARENA。

回到台灣，台北大巨蛋旁的GARDEN CITY即將開幕，樂見帶來新的消費氣象，但也要特別針對平日、平日球賽日、假日、假日球賽日等幾種模式來推出最適合的行銷企劃活動；甚至可以針對大巨蛋舉辦的不同活動(球賽、演唱會，訴求群眾並不相同)，也推出不同的商品促銷活動。而台中超巨蛋+旁邊號稱最大的購物中心也已經提出規劃，但水湳一帶的都市更新計畫中沒有看到捷運通過，鄰近也沒有住宅，光是環評、開發、周圍商辦住宅及公共設施的興建等，至少還要10-15年之後才能成型，看來挑戰將會非常大！

【下圖】在此順便一提，從「唐人町」地鐵站走路到福岡PayPay巨蛋大約15分鐘，沿路都有福岡軟銀鷹的相關旗幟及引導，不會走錯路。而前往的路上就一定要先經過MARK IS 福岡ももち購物中心。